¿Es obligatoria la visita del técnico para el certificado energético? ¿Hay que firmar un acta?
Paulino Roca Martínez
Ingeniero Técnico Industrial · PRENERGIA
Respuesta directa: sí, la visita es obligatoria por ley
El artículo 6.5 del Real Decreto 390/2021 exige expresamente que el técnico competente realice al menos una visita presencial al inmueble antes de emitir el certificado. Un certificado emitido sin visita es ilegal, puede ser anulado por la administración y expone al propietario y al técnico a sanciones económicas.
¿Qué dice exactamente la ley?
El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que regula el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, es muy claro en su artículo 6.5:
— Art. 6.5, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio.
No hay ambigüedad posible: la visita presencial es un requisito legal, no una opción ni una recomendación. La reforma de 2026 tampoco ha eliminado esta obligación ni permite sustituir la inspección presencial por fotografías, planos o información facilitada únicamente de forma telemática.
¿Para qué sirve la visita? ¿Qué comprueba el técnico?
La visita no es un trámite burocrático. Es el momento en que el técnico recoge toda la información que hace que el certificado sea preciso y veraz. Durante la inspección se comprueba:
- La envolvente térmica del edificio: fachadas, cubiertas, suelos y carpinterías.
- Los materiales de construcción y su estado real.
- Los sistemas de calefacción, refrigeración y producción de agua caliente sanitaria.
- La iluminación instalada en el caso de edificios terciarios.
- La orientación del inmueble y sus condiciones de ventilación.
- Cualquier reforma previa que pueda afectar al comportamiento energético del edificio.
Sin esta información recogida sobre el terreno, el certificado es una estimación a ciegas — lo que el sector llama coloquialmente un "certificado de oído" — que puede no reflejar la realidad del inmueble y que no tiene validez legal.
¿Hay que firmar un acta de visita?
A nivel estatal, el Real Decreto 390/2021 exige la visita pero no impone un documento de acta firmado como requisito generalizado. Sin embargo, el propio certificado debe incluir obligatoriamente, según el artículo 8.2.g) del mismo decreto, la fecha de la visita al inmueble y una descripción de las pruebas y comprobaciones realizadas. Si ese campo no aparece cumplimentado en su certificado, es una señal inequívoca de que no se realizó visita.
Más allá de eso, algunas comunidades autónomas han ido más lejos y han convertido el acta de visita firmada en un requisito obligatorio para poder registrar el certificado.
La Comunidad Valenciana, pionera en exigir el acta de visita
Comunidad Valenciana: acta de visita obligatoria desde el 4 de junio de 2024
La Comunidad Valenciana es la principal autonomía de España que exige de forma sistemática la firma del acta de visita para poder registrar un certificado energético. El IVACE (Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial), a través de la Agencia Valenciana de la Energía, implementó este requisito para frenar el fraude de las certificaciones emitidas "de oído" o por internet sin que el técnico acudiese presencialmente al inmueble.
Desde esa fecha, el trámite de registro del certificado en las provincias de Alicante, Castellón y Valencia requiere subir un acta de visita firmada de forma digital o manuscrita por el técnico competente y por el propietario del inmueble. En ella queda constancia fehaciente del día y los términos en que el profesional inspeccionó las instalaciones y fachadas. Sin ese documento adjunto, el registro no puede completarse y el certificado carece de validez legal.
Si su inmueble está en la Comunidad Valenciana y contrató un certificado sin que nadie le visitara, ese certificado no habrá podido registrarse correctamente y no tiene ninguna validez.
¿Y en el resto de comunidades autónomas?
La visita es obligatoria en toda España
El artículo 6, apartado 5 del RD 390/2021 obliga al técnico a realizar al menos una visita presencial con un máximo de 3 meses de antelación al certificado, independientemente de en qué comunidad autónoma esté el inmueble. Eso no ha cambiado.
El acta firmada no es obligatoria en la mayoría de CCAA
En comunidades como Madrid, Andalucía, Cataluña o la Región de Murcia, el registro autonómico no exige cargar un acta de visita firmada conjuntamente. El técnico declara en el propio programa oficial la fecha en que realizó la inspección, que queda recogida en el certificado.
El acta como buena práctica profesional
Aunque no sea obligatorio en la mayoría de regiones, muchos técnicos de toda España extienden un acta de visita firmada por iniciativa propia. Sirve como respaldo legal ante posibles inspecciones de la administración y como prueba fehaciente de que se cumplió con la normativa. En PRENERGIA seguimos este criterio de buena praxis en todas nuestras certificaciones.
La tendencia parece clara: la Comunidad Valenciana ha marcado el camino y es probable que otras administraciones autonómicas adopten medidas similares en los próximos años para combatir el fraude en la certificación energética. La Región de Murcia no ha implementado aún este requisito, pero la obligación de visita del RD 390/2021 es plenamente exigible y la CARM puede verificar su cumplimiento en cualquier inspección.
¿Qué consecuencias tiene un certificado sin visita?
El certificado puede ser anulado
Si la administración autonómica comprueba que no se realizó la visita, puede dar de baja el certificado del registro oficial. Esto significa que el documento deja de tener validez legal, lo que puede bloquear una venta o un alquiler ya en marcha.
Sanciones económicas
Si el certificado recoge datos que nadie ha comprobado en el inmueble, se expone a la infracción muy grave de falsear la información en la expedición del certificado: de 1.001 a 6.000 €. Y si por ello el certificado no es válido, vender o alquilar sin entregar uno válido y registrado es infracción grave: de 601 a 1.000 €. Fuente: Real Decreto Legislativo 7/2015, disposición adicional 13ª.
El certificado no sirve para Hacienda
Si necesita el certificado para justificar una deducción en el IRPF por mejoras energéticas, un documento anulado o sin validez legal no es aceptado por la Agencia Tributaria.
¿Por qué hay técnicos que ofrecen el certificado sin visita?
La razón es económica: sin desplazarse al inmueble, el técnico puede reducir drásticamente su precio. Plataformas online y algunas gestorías ofrecen certificados a precios muy bajos precisamente porque generan el documento a partir de los datos que facilita el propietario por teléfono o email, sin pisar la vivienda.
El problema es que esa práctica es ilegal, el certificado resultante no refleja la realidad del inmueble y expone al propietario a los riesgos descritos arriba. Un certificado barato que luego hay que repetir — o que bloquea una operación de compraventa — no es barato en absoluto.
Señales de alerta: desconfíe si le ofrecen el certificado sin concertar una visita, si no le piden la dirección exacta del inmueble para desplazarse, si el precio es notablemente inferior al mercado, o si le envían el certificado en pocas horas sin que nadie haya ido a su casa.
Cómo trabajamos en PRENERGIA
En PRENERGIA la visita al inmueble es parte fundamental del servicio, no un añadido opcional. Cada certificado que emito lleva mi firma personal, lo que implica que he estado en el inmueble, he tomado los datos necesarios y puedo dar fe de que el documento refleja la realidad de la vivienda o local.
La visita se realiza con cita previa, en el horario que mejor le venga, y habitualmente no supera los 45-60 minutos en viviendas de tamaño estándar. Tras ella, el certificado está listo en 24 horas con el registro oficial en la CARM incluido.
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